沐风栉雨凡二十年，上海客厅传奇不老——陆家嘴豪宅区概述 ...

谁把我网名改了

前言：本文为陆家嘴豪宅概述的第一章，本文为目前最详尽和透彻，对陆家嘴豪宅的楼盘数据汇总，价格趋势溯源和规律剖析，以及市场前瞻的报告。当然水平所限，观点未必都客观，能给衮衮诸公一点参考效用，即笔者初衷


曾经繁华，仍将灿烂。陆家嘴是上海明珠，豪宅区是全国楼市的塔尖。用来记载豪宅区的过去，勾勒它的未来，只能说引领潮流已久，仍将再立华章。改革开放的春风首先在南海“划了一个圈”，传导至浦江两岸已是十年以后，但共和国长子——上海，奋起直追后来居上，用数十年时间，在浦江东岸再造了一个新城市，即浦东新区。而陆家嘴金融区，即是这座新城的心脏。

上海就是浦东，而浦东不是上海。十里洋场的璀璨是殖民者开启的，风流倜傥的居住社区典范——租界，亦是沙逊和哈同们贩卖鸦片榨取旧中国血汗，以此经营造就。而新上海浦东的辉煌是国人塑造的，蜚声中外的楼市经典—陆家嘴豪宅区，是中国经济崛起赢取全球化利润的丰碑。是以同样是经典，但出处大有不同。从此意义来定义，浦东是新上海，不是旧申城



陆家嘴豪宅区，是新上海——浦东新区上世纪末叶横空出世后，配套的一系列国际社区和顶尖建筑群。一直引领着全国楼市的新风潮，是当代地产市场的典范。它是伴随着陆家嘴崛起成为全球金融中心，而衍生出来。



本文即溯源这片豪宅的过去，现在，未来。上海地产市场，是全球最大的不动产市场：陆家嘴是上海市场的顶峰。已然城市会客厅黄浦江的新地标，笔者看到外界对目前上海楼市，各个地段层面产品，诠释和分析已细微入骨，唯独陆家嘴地区，不曾置喙。仅有单独楼盘，并未有片区的综合考察和点评，是以不揣冒昧，做一个探索和总结



                       一，金融城与豪宅区的概述
陆家嘴众所周知，贵为全球金融重镇，同时亦是中国最大城市上海的心脏地带。云集了最多的金融要素市场，从证券期货到能源黄金交易所，以及银行间交易市场，也是上海之所以金融中心的依托。位于贯穿市中心的黄浦江东岸，西北依浦江中心段，南至张家浜路，东邻福山路；以世纪大道和滨江大道为横轴，张杨路纵贯其间的总面积1.7平方公里的三角地带，即陆家嘴金融区。



其中从黄浦江畔的小陆家嘴起，伫立着上海中心、环球金融，金茂三栋超高建筑（沪上俗称的“三件套”即是），以及国开行、央行上海总部、交通银行等50余栋金融大厦。其间密集分布了近千家持牌大中型金融机构，亦有五千余家保险、公募资管等小型财富管理实体。金融中心的特质即如此，资源集中便于一体化办事，成为生态系统。记得《圣经旧约》里说过，上帝赐给臣民的，是一块“流淌着奶和蜜”的迦南之地。那么类比一下，作为全球三大金融中心上海的金融城，陆家嘴的世纪大道上，响彻的就是财富转移和此消彼长的声音，不绝于耳。这一片弹丸之地，每年创造3000亿的GDP



，夜未央，金融城偶尔的纸醉金迷
陆家嘴以金融城为中心，但亦有配套的高品质大宅，即住宅社区。而且由于有后发优势，是以这些中国顶级的住宅，能够吸纳借鉴另两个金融中心——伦敦和纽约的话社区样本。比如伦敦有俄罗斯寡头和中东油王之家的豪宅“海德公园一号”，此处有中粮海景一号，同样汇聚诸多已“洗脚上田”的江浙富人和头部明星网红。纽约有硅谷新贵和华尔街老钱栖息的OBE57，陆家嘴有保利开发的ONE.56，东西辉映，亦是全球化之盛事



陆家嘴豪宅区，如果下一个拘谨规范的定义，即是：以金融城为中心，绵延一公里，以江景为特色的10多个楼盘，聚合而成的高档住宅区。亦是上海楼盘金字塔尖之一，另一个在浦西黄埔新天地，但规模略小。最晚在2006年，陆家嘴豪宅们，便有汤臣一品作为“乘风破浪的姐姐”，在全国引发社会话题，而名震全国。当然，常青树汤臣一品，至今仍是标杆与典范。只不过在其大红大紫之后，陆家嘴又崛起不少新贵，汤臣不能独领风骚而已



                    二，豪宅区总览
陆家嘴楼盘，以滨江为核心，在金融区以及延伸的三平方公里内，星罗棋布了18个左右大中型住宅小区。依据楼盘品质、知名度、景观、价格等参数，笔者划分为四个阶层（纯粹是阶梯和层次一起，不是社会学的“阶层”，备注），以利展开阐述。最客观的划分标准是价格，按照金融区的范儿。用从业人士奉若圭臬的的“市场有效理论”来评判，价格即价值，可以充分反映楼盘优缺点



㈠顶流社区，即汤臣一品和滨江凯旋门
❶汤臣一品
毋庸置疑，陆家嘴豪宅区的名气，在20世纪前十年，起码有33%归功于汤臣。是汤臣一炮打响天下知，向全国广而告之的。汤臣的开发商汤臣集团，故事一样精彩，汤君年先生和“女侠”徐枫，上世纪90年代即独具慧眼，看中了当时还是蛮荒滩涂地的浦东滨江，拿下最好的江景地段，才开始了一段豪宅和财富的故事



汤臣的位置的确上乘，位于黄浦江将转未转的一段江面，几乎南滨江最佳。江景一览无余，隔江即和上世纪亚洲金融中心——外滩对峙。整个楼盘仅四栋楼，两栋出售，两栋自用以出租。采用前低后高布局，形式坚实稳固。其中楼盘顶部为一品官帽形状，一品即三千年封建时代官员最高阶，也是一介凡夫俗子能达到人间最尊崇的高度。此即汤臣一品得名的由来，不得不说，开发商把人性和商业结合的天衣无缝。这栋大楼，后来成了无数商界人士奋斗的目标，苦难中的安慰剂。官比财大，即使发财也需要官气方能镇邪。看看最近热播的《狂飙》即知，此为铁律。



当然，也有一说，开发商汤徐，当年新婚居台北，住的即是一品大厦，两人念旧所以命名，不过楼盘推向市场，已被大众参与重塑形象，这点已不重要。



汤臣当年设置，楼盘各方面均定格配置，豪气逼人。外立面使用的是三菱集团的“特制金色铝材”，而且是专门地定制，“阅后即焚”用好就拆器材生产线，要的就独一无二的气质，楼盘顶楼均为1200平复式样。演绎中国传统大宅“三进庭院”结构，实现现代化建筑和华美“民族风”的完美交融



汤臣当年威震于“WTO入关”之后，正蠢蠢欲动的中国社会，彼时价格每平方10万，大概时间是2006年。弹指一晃，16年了已经，上海已变成魔都，房价已起升腾8～10倍，汤臣由于起点高，倍数当然坐火箭也赶不上，至今才25万单价。但仍足以让恋恋不忘于品质和知名度的有钱人，竞相纳入怀中





❷滨江凯旋门
凯旋门是陆家嘴滨江崛起的新贵，和汤臣一品比虽是后起之秀，但目下市场定位却是“双峰对峙”，黄浦江南滨江地段，两家交相辉映。可能有市场观点认为，凯旋门比汤臣，略有不足，笔者认为不然。还是要用发展眼光看问题，各个领域亦然。除价格相仿外，楼盘品质和格局同等，汤臣知名度仍居上风，但楼盘规模和时代感，凯旋门有后发优势。是以此消彼长，两者可以归位同一阶层。其实价格也是定位仪，凯旋门共三期，体量是汤臣6倍，价格还能保持一致，也是市场给出来的评估



凯旋门是2013年上市，二期更晚至2020年，三期则是今年2月，即本月才推出。后发优势，以致凯旋门在楼盘具体参数，比如房型、朝向、布局方面，给受众的体验更佳，获得感更强



先谈八卦，本身即商业故事的一部分。凯旋门可谓根正苗红，出自香港地产四霸之一的新鸿基集团之手。拿地是2005年左右，“兄弟閪墙”击败了长江地产（李黄瓜公司，也是香江地产四霸之一）。港资开发商的传统艺能——捂盘当然没拉下，一直到2013方开售。其中新鸿基由地产班霸，化身娱乐班主，养活了花边小报好几年。绑架风波和旷老太太“一语定江山”的宫斗戏，一直让楼盘人气也居高不下，算是助攻





位置和汤臣虽不是同一处，但江景都是绝佳级，据守黄埔江南滨江唯二的区位。如下图



小区共三期，13栋高层和23栋联排，外加1栋酒店式公寓凯旋汇。90%楼栋户型，俱有江景视野。正因楼龄新，配套亦有时代感，楼栋间距拉的比较开。8000平的会所，在上海豪宅社区即无出其右，即使古北一号也略逊色，唯有深圳湾一号，隔着两千公里南北呼应。户型设计更为合理，具有后发优势。门口即是游艇码头





总结即是：汤臣面世之际，正值中国经济腾飞开始，汤臣启蒙了全国消费者豪宅概念，也哺育了豪宅市场。然而“风流总被雨打风吹去”，汤臣纵有千般优势，一个“小”字限制了格局，毕竟仅有四栋楼，



凯旋门应时而起，以不亚于汤臣的血统，一样“高大上”的世家子弟气质，同样精益求精的用心，会汤臣并列为南滨江双雄。不算汤臣的迭代产品，但为受众增加了一个选择，满足了不同人群的偏好



目前市场价在每平23～28万之间，和汤臣并为陆家嘴豪宅之冠，项目三期即将入市，预计应在15万上下。这就是不动产对财富的加速器效应，买套新房，即财富几近翻倍
⑵一流社区，中粮海景一号，财富海景花园，盛大金磐，保利One56
伴随近年来“东升西降”的国际经济趋势，上海作为全球金融中心，隐隐然有超越伦敦，和纽约并驾齐驱之相。但在陆家嘴从始创、发展，壮大过程中，学习和追赶一直是既定的姿势。所以作为对标，陆家嘴金融城的社区建设，也向英美借鉴不少。比如伦敦有海德一号，我们有中粮海景一号，当然还有ONE56和57的趣事



❶中粮海景一号
凡是带“中”字头的，都不能小觑。一般都浓眉大眼，如假包换的贵胄子弟，中粮亦是。海景系列和大悦城一样，并为中粮旗下地产业务两大王牌。诞生于国企教父～宁先生掌舵时期，在一线城市也是声名在外。



中粮和汤臣比邻而居，同享一段江面，决定了它的定位和品相。这段江面为正对西岸外滩800米，北起外白渡桥，南至金陵东路，万国建筑博览群，正是黄浦江两岸视觉审美最佳的一段。



整体布局和容量，两者几乎完全一样。所以有说海景一号为“小汤臣”，笔者认为，不仅仅是简单的模仿，称之为升级版才更合适，很多方面还是有改善



由5栋江景高层合围而成，（如图）1栋2栋和8栋对外出售，同时这三处是直对江景。1到2号为两梯一户，主力户型为392平的五房；8号楼为两梯两户，主要户型面积为308和340平。5、6、7栋现在为开发商自用的辉盛阁酒店公寓，主要对外出租。



海景一号相对于汤臣的改善，主要还是从江景处着力。中粮把紧靠江边的1、2、8号楼精心调整了角度，能够最宽角度面对彼岸的万国建筑群，景观资源极致化。



海景一号可以称为汤臣一品的2.0版，但某些方面青出于蓝而胜于蓝，同样可圈可点。譬如我们春节档电影的扛鼎之作—小破球2，确实模仿好莱坞，但也有杰出的光芒。当然，汤臣的知名度造成的品牌溢价，是陆家嘴以前，现在，以后都没有楼盘可以并肩的，这是历史原因



海景2022年3月曾拍卖一套江景顶楼复式套房，592平，是一名小房企老板的资产，在阿里平台起拍1.09亿，俟后1.78亿成交，单价30万。价格是冰冷的，但足以例证市场对楼盘的认可度。



在陆家嘴滨江，1～2亿的价格区间，中粮和汤臣以及凯旋门，都属于竞品。目前单价25万左右，和汤臣齐平
❷财富海景花园
财富海景花园，和中粮比邻，为准一线江景房，何为“准”字，即理解为差一点，但差距又不大之意。财富海景有⅓为一线江景，其他不是，原因在此处



仅前排靠江，所以是“准一线”江景房
财富造型独特醒目，站在对面的外滩，遥望陆家嘴，财富非常醒目，是标志性建筑之一。



小区的1、2、3号楼临江头排，是纯正景观房，全部为337平的三房，3梯3户。其中02户型的40平椭圆阳台，是小区特色。5/6号楼为靠近浦明路一排，看江景有遮挡



海景不够，绿化来补
正因如此，开发商不得已“东边不亮西边亮”，所有楼栋间距拉开，绿化园林亦搞得有声有色。户型多样化，也是小区一个亮点，5号楼是160平小户型，3梯4户，在一线豪宅里这类面积，是比较稀少的，直接对二线的仁恒世茂等小区，构成降维打击
财富海景现在单价15～20万，属于价格比较“平易近人”的南滨江低调江景房，考虑性价比的，总归是最大一个群体
③盛大金磐
雷同财富海景，同为准一线江景房，规模更小，仅有3栋楼，高区可以见缝插针一睹江景，单价略低，其他不赘述



不是重点，所以省略
❹保利ONE56公寓
保利是央企，地产界头一把交椅的国企，做事向来高端大气上档次。前面说过，纽约曼哈顿有知名豪宅one57公寓，保利对标与此，于陆家嘴南滨江打造One57。都是One字辈的，倒也与纽约的东西辉映，各擅胜场



保利和凯旋门同享一段江，是纯正的一线江景房，而且把临江特色发挥的淋漓尽致。三栋楼皆为正西面朝江，尤其楼栋外立面，超大玻璃外墙结合干挂石材。作为景观中的天际线首排，的确是地标性建筑。保利也深谙“有份要搽在脸上”的俗谚，外表功夫做的十足



楼盘由三栋高层公寓，以及9栋别墅搭配组成。面积三房369平，两房255平。一线江景，视野毋庸置疑



这里要点出保利的特点了，One56还有个外号，即“上海不限购豪宅的天花板”，此话怎讲？即保利拿地时，规划是商住宗地，所以房子是50年产权。即房产界俗称的“酒店式公寓”，所以不限购，不论天南海北，身份证是310还是610开头，只要款项充足，都可以收入囊中。



这个特点，也衍生一个问题。即酒店式公寓这种产品，近几年名声狼藉，大家望之都如见猛虎野兽，远远避之不及。所以房子的增值和保值都别成问题
不过保利也算独具慧眼，给特定人群享受一线江景居住，打开了一扇窗。因保利的受众是全国，所以目前价格还算坚挺。但考虑到远期，未必乐观



不得不说，大洋彼岸的One57就无此虞，老美都是永久产权，此公寓非彼公寓
最后还是总结，不止上海，江浙沪不限购界的天花板，如果是商务用途，确实也算物尽其用，但这部分人群虽少，已足以支撑保利的市场价
目前价格在15—20万
⑶，陆家嘴豪宅的中坚力量，主力集群社区